Как выбрать помещение для ресторана

Найти подходящее помещение для ресторана сложно. Почему? Потому что существует множество требований, норм и ограничений, которые предъявляются к нему. Поэтому поиск нужно начать заранее. В идеале, стоит поискать помещение, где прежде находилось заведение общепита. В таком случае помещение скорее всего уже будет соответствовать всем нормам. Так вы сможете сэкономить время и деньги. Кроме того, такие помещения иногда сдаются с частью оборудования: вытяжкой, вентиляцией, системой кондиционирования.

Но всё же, будет полезно узнать, кто раньше снимал это помещение и почему съехал. Если раньше здесь располагалось какое-то заведение, то нужно почитать отзывы в соцсетях и различных сайтах с отзывами, чтобы увидеть, какой след оставила после себя эта локация.

Концепция включает: выбор формата заведения (пиццерия, китайский ресторан, молодежное кафе, кофейня), а также такие характеристики, как: фирменный стиль, дизайнерский проект, философия заведения, атмосфера, портрет посетителя, фишки, которые выделят ваш ресторан из множества других.

При выборе помещения обращаем внимание на два параметра: расположение и его состояние.

Как можно оценить расположение? Для этого используем сервисы типа Яндекс.Карты, Google Карты, 2ГИС. Вы сможете узнать:

1) Находятся ли рядом ваши прямые конкуренты;

2) Можно ли встретить там вашу целевую аудиторию;

3) Насколько удобна транспортная развязка, чтобы посетитель мог подъехать к заведению.

Оцените помещение: соответствует ли оно нормативным требованиям, имеется ли возможность перепланировки, требуется ли ремонт. Уточните всю информацию по коммуникациям, в каком состоянии они находятся, соблюдены ли нормы СанПиНа и требования Роспотребнадзора. Уделите внимание мощностям электричества, поскольку пищевое оборудование потребляет его много.

1) наличие искусственной и естественной вентиляции;

2) наличие водоснабжения и канализации;

3) наличие дополнительных комнат (складское помещение, санузел, комната для персонала).

Более подробные требования к помещению изложены в СанПиНе.

Переходим к одному из наиболее важных вопросов при выборе помещения – стоимость аренды. Для ресторана потребуется большая площадь, и далеко не у каждого предпринимателя будет достаточно денег для покупки помещения в собственность. Арендная ставка зависит от различных факторов: в каком городе или районе расположено помещение, пешеходных трафик, и выгодное соседство с другими общественными заведениями. В среднем, аренда помещения обойдется в 80-150 тыс. рублей ежемесячно. Опытные предприниматели рекомендуют оплачивать сразу за полгода – тогда к моменту внесения второго платежа вы уже успеете раскрутиться.

Следует обратить внимание и на сам договор аренды. Чтобы избежать возможных проблем, его нужно полностью проработать.

1) «Арендные каникулы»

Это определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. Вы можете договориться с арендодателем об установке арендных каникул для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;

2) Срок договора

Как правило, при открытии ресторана вы делаете ремонт «под себя», тратите деньги на развитие точки и популяризацию места. А уходить оттуда через пару лет по прихоти арендодателя невыгодно. Поэтому рекомендуем указать срок действия договора минимум 3 года. Это примерный срок окупаемости заведения. Также стоит включить в текст договора условие о его пролонгации. То есть продление аренды по истечении периода действия договора, если у сторон не имеется претензий. С другой стороны, если заведение окажется убыточным, нужна возможность его закрыть и уйти. Если это важно для вас, то лучше подробно зафиксировать взаимовыгодные условия расторжения договора.

3) Размер арендной платы

Размер арендной платы и порядок ее повышения нужно установить предельно четко, особенно если сумма содержит переменную часть: компенсацию коммунальных услуг, процент от оборота, зависимость от курса валют и т.д. Также можно защититься от слишком частого или чрезмерного повышения арендной платы. Для этого в договоре аренды нужно прописать или конкретную сумму ежегодного повышения платы, или повышение платы с учётом инфляции.

4) Чёткое разграничение используемой площади, если арендуется часть здания.

Это особенно актуально в случае отсутствия разделяющей помещение стены или наличия помещений общего пользования.

5) Ответственность арендодателя

Зачастую в договоре, в разделе обязанностей арендодателя, прописывают лишь предоставление помещения. Но, в процессе использования помещения могут возникнуть некоторые сложности: ухудшение состояния помещения, временное отсутствие коммунальных ресурсов, затруднение доступа посетителей в ваш ресторан... Все это будет мешать работе заведения, поэтому важно на подобные случаи прописать обязанности арендодателя, чтобы вам не пришлось решать проблемы самостоятельно.

Правильное разграничение ответственности в договоре даже позволяет возложить на арендодателя обязанность компенсировать вам сумму штрафа, выписанного вам из-за ненадлежащего состояния помещения, за которое отвечает арендодатель.

Для разработки договора аренды рекомендуем привлекать юриста.